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作者 | 王婷婷

4月29日地产股走势十分壮观，房地产开发板块不仅领涨，还频掀涨停潮——万科A、金地集团、京能置业、津滨发展、荣安地产、京投发展、荣盛发展等18只股涨停封板。

（2024.4.29股市板块涨幅榜)

从资金面来看，拉动A股涨幅的，主要是北向资金，今日上午的净买入量已超120亿，两市半日成交近8000亿。其中房地产已连续 10个主力净流入排行第一，今日资金量又达高位。

是什么影响了资金回流？

在受政策影响较大的房地产，政策消息是不容忽视的因素。

重大传闻来了 集中五一后释放？

近日房地产政策消息不断，坊间盛传，4月30日的重要会议，将确定房地产政策的重大方向性变化。

五一后，关于购房限制、价格限制、税费、存量房转租等多方面或都将陆续出现调整。该消息未经任何官方认证，但传播力和影响力十足。

同时，坊间还流传，五一后将有更多热点城市全面放开住房限购。

4月28日成都市宣布全面取消限购，这座住房交易量和价格已连续领涨2年的城市也“一口放松”不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数，不再摇号，全面放松限购的传闻更甚。

4月29日，深圳住建局关于“即将优化限购政策”的消息进行了回应，不仅未否认放松限购，还称“将用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进深圳房地产市场平稳发展”。

据中原地产统计，截至4月28日全国已经有22个主要城市全面放开限购。29个主要城市中，仅有北京、深圳未放开限购，上海、广州、深圳、杭州、长沙、西安、天津局部放开、保留部分限购政策。

也由此，坊间对“限购阶段性退出历史”的猜测愈发强烈，援引一个一线卖房中介的话，“再不放松，卖房脑洞都要掏空了”。

二手房预售、卖房陪跑、媒体卖房排行榜

市场已经卷疯了

的确，如今为了卖房子，无论开发商还是中介，都奇招频出。

比如“二手房预售”你可曾听说？

预售，原本是新房未建好、卖楼花才涉及的事物，却已经被中介用到了二手房身上。

广州某个2022年已交付的楼盘，最近就玩起了“预售”。明明是二手房，却把预售、开盘、抽成分佣、粉丝群营销、媒体传播、现场抽奖等各种新房的营销招数玩得火热。

甚至如今的二手房销售已经出现了各段位的“卖房陪跑服务”，中介明码标价——电话沟通卖房咨询收费999元，卖房陪跑5000元，全程操盘代卖最低2万。

开发商也卷得厉害。比如为了鼓励代客和卖房，广州某开发商甚至给媒体搞了一个“成交排行榜”。

不过有榜单内自媒体反映，并未帮该开发商楼盘卖房。该榜单的发布意图引发业内质疑。

（图片仅为榜单部分截图，自媒体名称作模糊处理）

机构：中国房价或是美国模式

2027年三季度见底后向上

营销奇招频出，反映出市场对卖房前景的担忧。

但随着鼓励政策频繁出台，部分市场参与者的心态或受影响。

例如在深圳，就已经有卖房业主拒绝过度的以价换量，抵制中介“传播低价房源、自导自演报低价、拉人看房”等PUA招数。

不过也有业主认为，非常的焦虑，因为二手房的速度太快，已经超出了他们的心理承受范围。

这种担忧不无道理，中国房地产在这一波调整行情后，到底将走向何方，绝大多数人都很迷茫。

从他国经验来看，日本房地产曾在1991年第一季度达到峰值，金融危机后出现了长达20年（80个季度）的下跌，至今涨幅不算明显。

美国上一波房地产行情中，房价在2006年一季度达到峰值，之后下跌了24个季度，在2012年一季度见底，此后出现持续且较显著的回升。

中国目前的曲线，和美国、日本都有相似性，即已达到阶段性峰值并开始波动，那么下一步中国房价是像美国一样跌后反弹向上？还是像日本一样进入漫长的下跌周期？

在高盛最新研究报告中，该机构认为，中国房价走势应会与美国更为类似，房价底部大致在峰值后的24个季度出现。

具体而言，中国房价在2021年三季度达到峰值，房价大概率将在2027年三季度见底。

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